当今我国城镇化水平当今已达65%，城镇化树立下半场矜重开启，对标全球城市发展下半场的城镇化将濒临城镇化问题的逼近爆发，在我国首当其冲的便是一线城市和新一线城市地皮资源稀缺带来的发展的拘谨，城市更新算作城镇化树立下半局面皮资源制约破解的紧迫妙技，将是企业矜恤的紧迫限制。

城市更新是指在城市运转中，通过对城市现存的建筑、地皮和其他资源进行再设置，以擢升城市的品性、功能、环境、社会和经济效益的概括活动。连年来，跟着城市化程度的加快，城市更新成为城市处理和发展的紧迫妙技，亦然促进城市高质料发展和改善民生的灵验阶梯。

国常会审议通过了《对于在超大特大城市积极稳步推动城中村改造的换取意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质料发展的一项紧迫举措。本课程将久了分析城市更新的配景、意旨、地方与要点，以及施行操作中的操盘解读和案例分析，匡助学员全面掌抓城市更新的紧迫性和实践步履，为城市更新行业的发展提供有劲相沿。同期就城中村改造操盘解读与案例分析，以匡助学员更好地了解城市更新与城中村改造职责的配景、主义和紧迫性。

课程技能：1天

课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业

课程神态：实战教养+案例分析+调研问卷+格式明白

课程收益：

1. 熟习城市更新和城中村改造的基本宗旨，认识其内涵和外延；

2. 了解城市更新和城中村改造的政策限定环境，掌抓实施过程中的有关政策限定；

3. 了解城市更新和城中村改造的实施步履、步履及投融资格式

4. 掌抓如何进行有诡计联想和实施处理；

5. 熟习城市更新和城中村改造的风险与挑战，掌抓风险评估和搪塞策略；

6. 掌抓城市更新和城中村改造的得手案例，了解其得手训戒和启示。

7. 掌抓隐性债务隐患谢绝与鼎新格式要点依据

课程大纲

第一讲 城市更新概述与认识

一、 城市更新的基本特征与因素

1. 中国城市更新的非凡泥土和内涵

a) 二元化结构与城市乡村

b) 地皮悉数轨制的不同

2. 城市更新城市维度

a) 概括整治

b) 功能改变

c) 捣毁重建

3. 棚改、旧改、城市更新异同

4. 城市更新的政策和法律类型

a) 地皮征收与赔偿

b) 参与主体

c) 融资与投资格式

d) 环境保护和历史文化遗产保护

e) 名堂审批与监管

二、 城市更新利益分拨与参与主体

1. 地皮开采的三级利润分拨

a) 地皮全体与一级利润

b) 地皮开采与二级利润

c) 钞票持有与三级利润

2. 城市更新参与主体

a) 政府主导型

i. 村集体

ii. 县区市政府

b) 企业主导型

i. 城投公司

ii. 施工央企

iii. 房地产公司

c) 政企齐集型

i. PPP

d) 业主自觉型

i. 村委会+村集体经济妥洽组织

三、 城市更新的格式

3. 广州作念地新政格式

4. 地皮整备利益名堂格式

5. 统租概括整治改造格式

6. 村集体/底下自改格式

四、 城市更新的市集化实践

1. 寰宇代表城市实践

a) 上海：高效提质区域统筹

b) 北京：控增优存政府推动

c) 成王人：惠民增绿联合运营

2. 粤港澳大湾区城市更新实践

a) 深圳：挖潜找量市集鼎新

b) 广州：三旧改造始创作念地

c) 佛山：产业升级工改工办

五、 城市更新的收益均衡要津

1. 筹备引颈

2. 权属明晰

3. 用地保障

4. 政策明晰

5. 基建根基

六、 城市更新地皮的取得

1. 地皮与钞票确权

2. 地皮前期开采格式

3. 集团国有地皮的入市

4. 城市更新实施

5. 地皮成本返还与旅途

七、 城市更新名堂投资主体的阐明

1. 地方政府财力评价双体系

a) 一般各人预算收入与基金性预算收入

b) 地方政府欠债率

2. 名堂投资可行性磋商陈诉

a) 名堂是否属于紧要名堂与国度策略

b) 名堂投资经济可行性分析

3. 三大类名堂

a) 经营类名堂

b) 准经营类名堂

c) 公益类名堂

4. 名堂三大付费神态

a) 使用者付费

b) 可行性缺口辅助

c) 政府付费

第二讲 鼎新投融资格式先容、名堂案例及风险处理

一、 城市更新四大阶段

1. 前期诡计筹备阶段

2. 拆迁安置赔偿阶段

3. 地皮出让上市阶段

4. 开采树立实施阶段

5. 政府、企业、业主多元协同

二、 城市更新立项前提

1. 顺应国民经济发展筹备

2. 顺应城市更新实施筹备与诡计

3. 顺应国土空间筹备

4. 顺应国度产业政策

5. 顺应树立用地履行标准

6. 顺应城市更新年度实施诡计、地皮供应诡计、地皮行使年度诡计

三、 城市更新改造神态

1. 实施单元与拿地单元分裂

2. 生地熟挂

3. 村集体自改格式

4. 政府企业齐集开采格式

5. 广州“作念地”格式

四、 城市更新资金开头与保障

1. 政府投资财政预算资金

a) 专项财政资金

b) 地方政府专项债

c) 财政地皮出让金

2. 企业投资市集化融资

a) 城投类国有企业、地产开采商、施工企业

b) 物业权益东谈主自筹资金， 包括物业主、物业使用东谈主和物业处理东谈主

c) 市集化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城市更新基金、REITs）

五、 城市更新的挑战与搪塞

1. 城市更新难点

a) 功能业态过期

b) 建筑里面设施老化

c) 产权相干复杂

d) 利益主体各样

2. 名堂投资的收益与收益分拨

a) 投资东谈主-投资格式、投资风险、投资收益、回款周期、投资答谢、里面收益率

b) 施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性

c) 政府方-防隐债、促投资、告成益

3. 城市更新的搪塞

a) 擢升片区全体品性

b) 优化片区产业结构

c) 完善片区空间布局

d) 打造城市功能形象

六、 地皮出让金在投资格式鼎新中的合规性把抓

1. 纳入政府基金预算处理

2. 地皮出让金划转至国库

3. 地皮出让收入支付规模

4. 地皮出让金税务部门征收以及支农计提

七、 融资平台的在名堂投资中的作用

1. 融资平台公司投资活动属于企业投资

2. 政府授权、齐集投资+EPC

八、 地方政府隐性债务风险

1. 隐性债务的界说与识别

2. 违纪举债与隐性债务的相干

第三讲 城市更新鼎新格式及案例先容

1. 地方政府专项债券名堂筹备

a) 有收益的公益性名堂

b) 额度截止

c) 利息保障倍数

d) 可作念本钱金

e) 9大限制

f) 政府投资名堂

2. 政策性银行本钱金贷款

a) 新式基础设施名堂及紧要名堂资金

b) 不杰出沿途本钱金的50%

c) 专项债名堂本钱金搭桥

3. 基础设施不动产公募REITs

a) ABS+公募基金格式

b) 扩募机制

c) 不动产上市与公司上市的优劣对比

4. 特准经营格式与政府购买处事

a) 舒心盈亏的格式

b) 两标并一标的文献依据

案例明白：BOT格式与特准经营联接

5. EPC格式、EPC+F模、EPC+F+O格式

案例明白：EPC格式合规但EPC+F格式灰色操作、适用限制

案例明白：中国电建瓯江口产业聚集区基础设施投资与树立

6. EOD、TOD、ABO格式与片区开采案例解读

a) 片区开采名堂选址原则

b) 片区开采名堂自均衡是要津

c) 片区开采主体联想与自均衡格式

案例明白：保定市主城区城中村连片开采ABO名堂鼎新

7. 一二三级联动与金茂的览秀城名堂

案例明白：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖名堂

8. 城市更新、旧城改造类名堂

a) 资源紧缚型名堂实施

b) 城市更新经过

九、 城市更新几个紧迫文献要点

1. 《政府投资条例》

2. 《地方政府债券刊行处理办法》财库〔2020〕43号

3. 《银行保障机构进一步作念好地方政府隐性债务风险谢绝化解职责的换取意见》

4. 《国务院办公厅对于进一步周转存量钞票扩大灵验投资的意见》国办发〔2022〕19号

5. 《国务院办公厅对于全面推动城镇老旧小区改造职责的换取意见》

第四讲 城市更新地皮专题解读

一、 地皮法的第四次改造

1. 集体经营性树立用地入市

2. 地皮征收轨制更正

3. 屋基地的更正

4. 长久基本农田保护轨制愈加严格

5. 空间筹备体系的更正

6. 审批权限下放

二、 城市更新案例格式、经过、收益均衡、地皮取得格式明白

1. 广州市琶洲村全体拆建名堂

2. 猎德村全体诡计与改造标准

3. 上国外滩历史风貌区老建筑保护开采策略

4. 北京东城区王府井区域产业及贸易升级发展名堂

5. 上海互联宝地创业鼎新示范园名堂

6. 北京潘家园升级改造名堂

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